На тази страница · 13 раздела
- Какво казва законът
- Наемател — какво е ваше
- Наемодател — какво е ваше
- Как да напишете договора, за да няма спор
- При спор — как се доказва причината
- Таблицата, която слага край на 90% от споровете
- Три клаузи, които решават всичко предварително
- Приемо-предавателен протокол за мокрите помещения — какво влиза
- Кога наемателят има право да прихване разхода от наема
- Услугата, която решава това: Аварийни услуги 24/7
- Въпроси и отговори
- Типични ситуации при този проблем
- Още по темата
Какво казва законът
Член 231 от Закона за задълженията и договорите възлага на наемателя дребните поправки, отнасящи се до повреди, дължащи се на обикновено употребление. Всички други поправки са за наемодателя, а ако той не ги направи, наемателят може да ги извърши и да приспадне разхода от наема.
„Обикновено употребление“ означава износване, което идва от нормална експлоатация: гарнитура на кран, гума на изпразващ механизъм, шлаух на душ, аератор. Спукан бойлер от корозия след 12 години не е обикновено употребление — той е изхабен от времето, а времето е на собственика.
Наемателят отговаря и за вреди, причинени от него или от хората в жилището — например запушена тоалетна от мокри кърпи или спукана тръба от забит пирон. Тук е и най-честият спор: кой доказва причината.
Наемател — какво е ваше
Капещ кран от износена гарнитура, течащо казанче от гума, запушена мивка от мазнини и косми, изгорял нагревател на бойлер, ако бойлерът е новичък и е ползван без почистване, което е било изискано в договора. Ремонтите са в рамките на 20–60 евро и се правят от вас или се уговарят.
Всичко, което сте счупили или запушили. Ако при отпушването извадим детска играчка, кърпи или котешка тоалетна, протоколът ни ще го отбележи, и разходът е ваш. Същото при тръба, пробита от вас при закачане на рафт.
Уведомяването. Наемателят е длъжен да съобщи веднага за повреда, която не е негова. Ако бойлерът е капел месец и вие сте мълчали, щетите от този месец — мокра стена, съсед — се прехвърлят на вас, независимо че бойлерът е изхабен.
📘 Стъпка по стъпка: Как да сменим гарнитурата на капещ кран
Наемодател — какво е ваше
Спукана тръба, изтекъл бойлер от корозия, счупен смесител от старост, запушен канал заради стар чугун или лош наклон, повреден поплавък на 15-годишно казанче, теч по вертикала. Всичко, което е инсталация, а не консуматив, и всичко, което би се повредило и без наемател.
Скритите дефекти при предаване — теч под ваната, който наемателят открива след два месеца, е ваш, освен ако не докажете, че е причинен от него. Затова приемо-предавателният протокол със снимки на ВиК точките е във ваш интерес.
Спешната реакция. Ако течът мокри съседа, вие сте собственикът, който отговаря пред него. Практическото решение е да оставите на наемателя телефон на ВиК фирма, с която работите, и разрешение за спешни повиквания до определена сума — ние издаваме фактура на собственика.
🔗 По темата: Наводнен апартамент от съсед — какво да направите в първите 60 минути
Как да напишете договора, за да няма спор
Опишете ВиК състоянието при предаване: възраст на бойлера, състояние на смесителите, дали има спирателни кранове и къде са, показание на водомера. Снимки с дата в приложение към договора.
Определете праг: например наемателят поема ремонти до 50 евро на случай, всичко над това е за собственика след уведомяване. Такава клауза е законна и спестява спорове за всеки шлаух.
Дайте на наемателя нашето ръководство за спиране на водата и за източване на бойлер. Наемател, който знае къде е кранът, спасява имота ви при авария, а не чака вас на телефона.
📍 Работим и в Център и Капана — реакция до 30 минути.
При спор — как се доказва причината
Нашият екип при всяко посещение издава протокол с констатация: какво е повредено, каква е вероятната причина — износване, механична повреда, неправилна експлоатация, лош монтаж. Протоколът е с дата и подпис и се ползва от двете страни.
При отпушване показваме и по възможност снимаме извлеченото. При теч на бойлер отбелязваме годината на производство от табелката и състоянието на анода — изхабен анод без поддръжка е споделена отговорност, ако договорът е изисквал профилактика.
Ако страните не се разберат, спорът е за съд или медиатор, но с протокол и снимки почти винаги се решава на масата. В Пловдив работим с много наемодатели на абонамент — годишна профилактика на наетите им жилища е по-евтина от един спор.
Таблицата, която слага край на 90% от споровете
Почти всеки спор между наемател и наемодател се свежда до един въпрос: износване или повреда от ползване. Ето как разпределяме случаите в практиката си, когато ни викат и двете страни са на място.
| Случай | По правило плаща | Обосновка |
|---|---|---|
| Спукана тръба в стена | наемодател | амортизация на инсталацията, не се влияе от ползването |
| Спукан бойлер | наемодател | уред, предоставен с жилището, изчерпан ресурс |
| Запушен канал от мазнини и коса | наемател | пряко следствие от начина на ползване |
| Запушен канал от корени или общ клон | етажна собственост | общи части |
| Капещ кран, износен картуш | наемодател | нормално износване |
| Счупена дръжка на смесител | наемател | механична повреда |
| Течащо казанче | наемодател при износен механизъм | консуматив с ресурс 5–8 години |
| Замръзнала тръба при неотопляван имот | наемател, ако е напуснал без да източи | небрежност при ползване |
| Пробита тръба при окачване на рафт | наемател | действие на наемателя |
Таблицата не е закон, а практика — страните могат да договорят друго. Точно затова следващата секция е за договора.
Три клаузи, които решават всичко предварително
Договорите за наем в Пловдив, които виждаме, почти никога не съдържат нищо за ВиК. Три кратки клаузи спестяват месеци спорове и струват нула лева.
Клауза за праг на стойността. „Ремонти по ВиК инсталацията на стойност до 50 евро се поемат от наемателя без предварително съгласуване. Над тази стойност наемателят уведомява наемодателя писмено и изчаква съгласие, освен при авария.“ Прагът може да е всякаква сума — важното е да съществува.
Клауза за аварията. „При авария, застрашаваща имуществото, наемателят има право да възложи спешна намеса без предварително съгласие и да прихване разхода от наема срещу фактура.“ Без нея наемателят се колебае в най-лошия възможен момент и щетата расте.
Клауза за предаване. „При предаване се съставя протокол с показания на водомерите, снимки на мокрите помещения и списък на уредите с година на монтаж.“ Този протокол е единственото, което после отделя стара повреда от нова.
Добавете и списък с телефоните: домоуправител, ВиК аварийна, ваш водопроводчик. Наемателят, който знае на кого да звънне, спестява на наемодателя точно разликата между капещ кран и наводнен апартамент отдолу.
Приемо-предавателен протокол за мокрите помещения — какво влиза
Протоколът отнема двайсет минути при нанасяне и защитава и двете страни. Ето какво препоръчваме да съдържа частта за ВиК.
Показания на всички водомери, с снимка, на която личи и серийният номер. Дата и подпис. Това е основата на всеки по-късен разговор за сметки.
Състояние на всеки смесител — снимка от близо, бележка дали капе, дали дръжката е стабилна, дали аераторът е чист. Същото за душ-слушалката и маркуча.
Бойлер: марка, литраж, година на монтаж, ако се знае, снимка на табелката, състояние на предпазния клапан и дали има поставка за отвеждане на капките. Ако бойлерът е на повече от осем години, запишете го изрично — това предварително урежда кой плаща, когато пробие.
Тоалетно казанче: тип механизъм, дали пропуска, дали бутонът работи. Сифони: дали има миризма, дали се оттича бавно. Тераса и пералня: наличие и състояние на крана, на маркуча и на сифона.
Накрая — снимка на мястото на главния спирателен кран и бележка къде е. Това е клаузата, която най-често спасява жилището.
Кога наемателят има право да прихване разхода от наема
По българското облигационно право наемодателят дължи поддържане на вещта в състояние, годно за ползване. Когато той не изпълни това задължение, наемателят разполага с няколко възможности, но всяка има условия.
Уведомяване. Първата стъпка винаги е писмено уведомяване — съобщение с дата, описание и по възможност снимка. Без него по-нататъшните действия са трудно защитими. Едно съобщение в чат с дата върши работа.
Разумен срок. За неспешен ремонт се дава разумен срок — за капещ кран това са дни, не месеци. За спешен ремонт срок няма.
Прихващане. Ако наемодателят бездейства, наемателят може да възложи ремонта и да поиска разхода, съответно да го прихване от наема, при наличие на фактура и на доказано уведомяване. Практиката съветва да се използва умерено и с документи, защото при спор съдът гледа точно тях.
Какво не бива. Не се прихващат подобрения, които наемателят е решил сам — например смяна на смесителя с по-скъп модел. Различавайте ремонт от подобрение; първото се дължи, второто се договаря.
🔗 По темата: Наводнен апартамент от съсед — първите 60 минути
Услугата, която решава това: Аварийни услуги 24/7
За описания проблем нашият екип предлага аварийни услуги 24/7 — ориентировъчно 30–100 €, обикновено за реакция до 30 минути, с гаранция според вида ремонт. Крайната цена се уточнява след безплатен оглед, преди започване на работа. Свързани услуги: ремонт на бойлер и отпушване на канали.
Въпроси и отговори
Само за разходите по ремонта, документирани с фактура, и само ако повредата е от неправилна употреба или от неуведомяване. Гума, изхабена от време, не е основание.
При спешна авария, която застрашава имота или съседите — да, разумните разходи са за вас. При несрочен ремонт без уведомяване — може да оспорите. Затова в договора се уговаря ред за уведомяване.
По подразбиране този, на чието име е партидата — най-често наемателят. Ако течът е от инсталация, за която отговаря собственикът, наемателят може да претендира за компенсация, ако е уведомил навреме.
При авария — по правило да, ако намесата е била необходима за предотвратяване на по-голяма вреда и разходът е разумен и документиран с фактура. При неспешен ремонт, за който не е поискано съгласие и не е даден срок за реакция, позицията ви е по-силна. Точно тази ситуация се урежда предварително с клаузата за праг на стойността.
Можете, ако се докаже, че запушването е от ползването — мазнини, коса, изхвърлени в тоалетната мокри кърпи. Доказателството е протоколът на фирмата, отпушила канала, в който се описва какво е извадено. Ако извадката сочи отлагания по общия клон или корени, това не е отговорност на наемателя.
Ако течът е по инсталация, която наемодателят дължи да поддържа, и наемателят го е уведомил своевременно, разходът е за наемодателя. Ако наемателят го е забелязал и не е съобщил седмици наред, отговорността се разпределя. Затова месечното записване на показанията от водомера е в интерес и на двете страни.
При съществено ограничено ползване наемателят може да иска намаляване на наема пропорционално на периода, а при пълна негодност — прекратяване. Уведомете писмено, дайте срок и документирайте. Едностранното спиране на плащането без уведомление обаче ви поставя в по-слаба позиция.
Да, същият принцип: уред, предоставен с жилището, се поддържа от наемодателя при нормално износване. Но повредите, дължащи се на неправилно ползване — например скъсан маркуч при преместване или претоварване — са за наемателя. Затова в протокола се записва марката и състоянието на уреда при нанасяне.
Не е задължително по закон, но е силно препоръчително, особено при апартамент над чужди жилища. Полицата на наемодателя покрива конструкцията и инсталациите; наемателят си прави отделна застраховка за собственото имущество и за отговорност към трети лица. Двете полици не се дублират, а се допълват.
Типични ситуации при този проблем
Типични ситуации от този тип — какъв е симптомът, какво обикновено се оказва и какъв е редът на работа. Описанията са обобщени, а не бележки за конкретни клиенти.
Бойлерът пробил в наето жилище. Издадоха ми протокол, че резервоарът е корозирал отвътре и не е от неправилно ползване. Наемодателят плати без спор и ми възстанови разхода още същата седмица.
Наемател · ЦентърДавам два апартамента под наем и въведох техния списък за приемо-предавателен протокол. От година нямам нито един спор за депозит, защото всичко е снимано при нанасяне.
Наемодател с два имота · ТракияКаналът се запушваше на всеки два месеца и наемодателят твърдеше, че аз го запушвам. Влязоха с камера и показаха, че общият клон има отлагания и корени. Вече е проблем на входа, не мой.
Наемател · Кючук ПарижНаемателят напусна и остави течащо казанче, което капеше месец. Направиха оглед и написаха честно, че механизмът е износен, а не счупен. Приех го и не задържах депозита — по-важно е да е ясно.
Наемодател · КаменицаОще по темата
Имате нужда от професионална помощ?
Нашият екип е на разположение денонощно за аварийни услуги 24/7 и всички ВиК услуги в Пловдив.
0877 421 069 Виж услугата
